抵押物被判决执行给债权人应按租赁关系由其行使优先购买权不予支持案
被告诉讼代理人：曾永前律师

【案情】

原告：葛XX。

　　被告： 城关镇农机站（以下简称“城镇农机站” ）。
　　被告： 站南信用社（以下简称“站南信用社” ）。
被告：杨X。
被告诉讼代理人：曾永前律师，广东凡立律师事务所律师。

　　1994年至1997年，被告城镇农机站以其所有的华清浴池作抵押在被告站南信用社贷款四笔，计款39万元，该抵押依法办理了抵押登记。此后，城镇农机站偿还了部分本息，至1999年5月份尚欠本息284 462元。
　　1998年9月12日，原告葛XX与被告城镇农机站签订了一份承包经营合同，约定葛XX承包华清浴池及所有附属设备，承包期限自1998年10月1日至2001年10月1日，承包金额为14．7万元等内容。
　　1999年5月11日，站南信用社以城镇农机站欠其贷款为由向 法院提起诉讼，该院以（1999）永经初字第311号民事判决书判决城镇农机站偿还站南信用社贷款本息，逾期处理变卖抵押物优先偿还贷款本息。判决生效后城镇农机站拒不执行， 法院在执行中对华清浴池（贷款抵押物）评估作价为284 920元，并裁定将华清浴池过户给站南信用社。后站南信用社又将此浴池卖给杨健，并依法办理了过户手续。原告葛XX以其与城镇农机站为承租关系，享有优先购买权为由向 法院起诉，要求确认将华清浴池过户给站南信用社、杨X的行为无效，由自己优先购买。
　　被告城镇农机站答辩称：本站的人、财、物均属镇政府管理，自己无权处分华清浴池。同意以现金偿还所借站南信用社的贷款。
　　被告站南信用社答辩称：城镇农机站的华清浴池过户给我社，是司法行为所致，不是买卖行为。原告与城镇农机站签订的是承包经营合同，不是租赁合同，原告对华清浴池不享有优先购买的权利。
　　被告杨X委托曾永前律师答辩称：我合法购买站南信用社的华清浴池，已经办理了过户手续。请求法院保护我的合法权益。

　　【审判】

　　曾永前律师在本案审理中认为：被告城镇农机站作为独立的法人单位，在站南信用社以其所有的华清浴池抵押借款，意思真实且不违反有关法律规定。在借款未如期归还的情况下，站南信用社依法起诉，法院作出判决并予以执行，将抵押物评估作价后优先偿还贷款本息，适用法律正确，程序合法。之后站南信用社又将此浴池卖给杨健，并办理过户手续，双方买卖关系有效。原告葛兰英与城镇农机站签有承包经营合同书，双方系承包关系，并非租赁关系，故原告不具有《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则若干问题的意见》）第一百一十八条规定之条件，原告要求确认被告之间先后发生的买卖华清浴池的行为无效，要求优先购买，不符合法律规定。法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
　　驳回原告葛XX的诉讼请求。

　　【评析】

　　本案在审理过程中，有两种主要意见：
　　第一种意见认为：原告葛XX享有优先购买权。葛XX与城镇农机站签订的虽是承包经营合同书，但实为租赁经营。现变卖华清浴池偿还债务，应允许葛XX优先购买。在城镇农机站未向法院说明其与葛XX所签承包合同的情况下，法院裁定将华清浴池过户给站南信用社，之后站南信用社又卖给杨X，城镇农机站商承担一定责任。故依照最高人民法院《民法通则若干问题的意见》第一百一十八条的规定，应确认城镇农机站与站南信用社、站南信用社与杨X过户的行为均无效，葛XX有优先购买权。
　　第二种意见认为：原告葛XX与城镇农机站所签的合同并非租赁合同，原告的情形不符合最高人民法院《民法通则若干问题的意见》第一百一十八条规定的条件，且法院将华清浴池过户给站南信用社适用法律正确，站南信用社又将该浴池卖给杨健，已办理过户手续，买卖行为有效，葛XX不享有优先购买权。
　　笔者同意第二种意见，主要理由如下：
　　城镇农机站以华清浴池作抵押在站南信用社贷款，双方签订借款抵押合同，并经永城市房地产管理部门办理了抵押登记，故借款抵押合同真实有效，且不违反法律规定。故法院依法将抵押物作价评估过户给站南信用社的行为适用法律正确，程序合法。目这一行为系司法行为，并非站南信用社与城镇农机站之间的买卖行为。
　　站南信用社将华清浴池出卖给杨X，双方依法办理了过户手续．符合《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条的有关规定，故杨X作为善意取得人的行为符合法律规定，应受法律保护。
　　葛XX与城镇农机站签订的承包合同书约定：葛XX承包华清浴池及所有附属设备，承包期限自1998年10月1日至2001年10月1日，承包金额为14．7万元等。由此可见，双方所签合同并非为租赁合同，合同内容不符合《民法通则若干问题的意见》第一百一十八条规定的条件。故原告不享有优先购买权，且此承包合同在站南信用社与城镇农机站所签借款抵押合同之后。
　　综上所述，城镇农机站、站南信用社与杨X之间过户华清浴池的行为合法有效，葛XX不具有优先购买的条件，故其诉讼请求不予支持。但在此案中，站南信用社与杨健不应作为共同被告，应作为有独立请求权的第三人参与诉讼。

　　曾永前律师按注：

　　在本案中，原告以城镇农机站、站南信用社和杨健为共同被告提起确认之诉，其诉讼请求的基础在于其与城镇农机站之间的承包合同关系，原告并认为基于这种合同关系，在合同标的物所有权发生转让时其有优先受让权，此应为一种相对权之诉讼。如果确认原告的优先受让权存在并成立，则合同标的物所有权的两次转让行为无效的可能性是存在的。基于这种相对权诉讼的性质和可能性的存在，本案的合格被告应为城镇农机站，站南信用社及杨X因与法院对原告与城镇农机站之间的争议处理结果——行为效力的确认有利害关系，该两当事人即应属无独立请求权的第三人。依据合同的相对性原则，原告是不能在合同之诉中将非合同当事人列为与合同对方并列的共同当事人的；由于后起发生的同一标的物的所有权转让关系的效力受制于在先发生的同种关系的效力，故在后关系的当事人不能享有对在先关系的独立请求权，站南信用社及杨X就不可能成为本案有独立请求权的第三人。
　　原告起诉是以其与城镇农机站签订的合同为租赁性质来主张优先购买权的，即以“买卖不破租赁”原则来主张权利，此即为原告的法律依据。因此，本案的先决条件即在于认定原告与城镇农机站签订的合同性质是否为租赁性质。如果不能认定该合同为租赁合同，则原告就不存在其所主张的“优先购买权”，即可以此为理由驳回原告的诉讼请求。但如果认定为租赁合同，继起发生的是善意受让人的认定及其保护的问题，原告的优先购买权就是第二位的问题了，即站南信用社依司法行为取得争议标的物所有权的行为应属善意受让，其在善意受让后再行转让，且均办理了过户手续，杨X的取得行为也属善意取得行为，均应给予保护，原告虽依法享有优先购买权，但在此情形下就只能向合同相对人主张损害赔偿的权利了。
　　其实，即使认定原告享有优先购买权，也是不能对抗在同一标的物上设定的抵押权的。因为，抵押是以物权予以担保，债权人对抵押物享有的是物权权利，物权具有对抗债权的效力；在租赁合同中，承租人对租赁物产生的权利的实质是债权，在租赁物发生所有权转让时，才产生承租人对受让人的物权性权利的享有和行使的问题，从而产生对抗受让人的效力。这种物权性的权利在物权权利面前就只显示其债权实质了，是不可以对抗物权权利的。
　　在本案中我们还应注意一个问题，即被告城镇农机站的答辩理由是其在本案中不能主张的理由；被告站南信用社和杨X所陈述的理由，恰恰是无独立请求权的第三人可以主张的理由。因为，原告提起的实为确认优先购买权之诉，这种诉绝大多数情况下都是在争议标的物已发生所有权转让的事实后提起的，故转让行为人只可提出原告不享有优先购买权的抗辩，受让人应支持转让人的诉讼主张或主张善意取得的保护。城镇农机站作为法律上的转让人并未主张原告不享有优先购买权的理由，其所主张的实质是抵押借款关系中关于抵押无效的理由，但该抵押借款关系已经法院判决处理并予以执行。其如果认为自己无权处分，影响的是法院在该案中的认定正确与否，应是一个对生效判决的再审理由，不属本案有权审理的范围。所以，城镇农机站提出的主张不属证据不足而不予采纳的问题，而是“答非所争”的问题。
总结起来，城镇农机站在以其所有的华清浴池向站南信用社抵押借款后，在尚未完全履行债务除去抵押物的债务负担之前，又将抵押物发包给原告承包经营，虽然可较好地发挥抵押物的用益物权功能和增值作用，但同时存在被债权人追夺的危险。而在承包经营期间内发生了这种危险（本案已实际发生），则意味着发包人不能保证在承包经营期间承包经营标的物能够为承包人继续使用和经营，实质地发生了发包人违反其权利瑕疵担保的义务问题，承包经营合同因发包人的原因而不得不在事实上提前终止。故原告在这种情形下所能主张的权利，应当是要求作为发包人的城镇农机站赔偿合同提前终止的损失的权利，不发生优先购买权的问题。