（1）买受人优先受偿权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其它债权；

（2）非商品房（二手房）买受人属于消费者，亦适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》；

（3）消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，超出生活所需的买受人不享有优先受偿权；

（4）商品房买受人缴付的购房款不足50%或接近50%时，如果不是购房者原因，且同时能满足其他法定条件，可以认定买受人能够排除法院的强制执行。

（5）消费者对所购买商品房享有的物权期待权，相比承包人享有的工程款优先受偿权，以及商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。

（6）在破产程序中，即使买受人支付房款未过半，其主张的权利仍是一种生存权，也应享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

正文内容：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见商品房买受人的优先受偿权大于承包人工程价款的优先受偿权，更大于抵押权和其他债权形成的优先受偿权。

那么，怎样理解商品房买受人的优先受偿权呢？在审判实践中遇到此类问题时又该如何处理呢？

一、当在同一建筑物上分担着多个债权时，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。

最高人民法院在周玉生、蔡玉花执行异议之诉再审民事判决书【(2017)最高法民再194号】中认为：“在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施前，与本案情形相关的司法解释，除《查封规定》以外，还有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》。该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该批复是更适合本案情形的具体规则。本案中，虽然在一审法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。周玉生、蔡玉花已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花与响华公司已经形成房屋买卖合同关系。周玉生、蔡玉花为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营者响华公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此,周玉生、蔡玉花对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对响华公司的债权。”

二、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是如何审判涉及到建设工程承包人优先受偿权问题作出规定，但如果涉及的并非商品房，但购买人仍属于消费者，在其权利与承包人建筑工程价款优先受偿权发生冲突时，应给予优先保护。

最高人民法院在四川省经济技术融资担保中心、吴文元再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最高法民申3833号】中认为：“最高人民法院法释[2002]16号司法解释针对人民法院在审理民事纠纷案件中，如何审判涉及到建设工程承包人优先受偿权问题作出规定，同时该解释针对符合规定条件的商品房购买人权益保护做出明确规定。本案被申请人虽非购买商品房，但根据《消费者权益保护法》的相关规定，其仍然属于该司法解释规定的‘消费者’，在其权利与建筑工程承包人的优先受偿权或者抵押权等发生冲突时，应给予其优先的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人提起异议之诉的条件，原判决适用该规定同样并无不当。”

三、消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，超出生活所需的买受人不享有优先受偿权。

最高人民法院在戴爱维、中诚信托有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书【（2019）最高法民终160号】中认为：“本案争议焦点问题是:戴爱维是否对重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明事实，本院评析如下：第一，《执行异议规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，一审法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定查封了案涉房屋等抵押财产，而典雅地产公司于2016年5月24日才向戴爱维交付房屋，故戴爱维未能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，不满足‘在人民法院查封之前已合法占有该不动产’的条件，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。第二，《执行异议规定》第二十九条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，戴爱维虽然在一审法院查封之前已签订书面买卖合同，并已支付全部房款，但是其未举示证据证明所购房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，故戴爱维也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：‘一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。’可见，适用该批复的主体应是‘消费者’，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中系以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，而戴爱维未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，故戴爱维主张其系消费者的依据不足，对其相关上诉请求不予支持。”

四、商品房买受人缴付的购房款不足50%或接近50%时，如果不是购房者原因，且同时能满足其他法定条件，可以认定买受人能够排除法院的强制执行。

最高人民法院在辽宁宏久红投资有限公司、郄桂敏再审审查与审判监督民事裁定书【（2018）最高法民申4266号】中认为：“本案系郄桂敏主张其对宏久红公司、赵莉申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，冠信公司（甲方）与中国建设银行沈阳皇姑支行（乙方）于2001年7月签订了《关于同意冠信大厦销售协议》，约定甲方出售房产的个人住房贷款业务由甲方组织在乙方办理；乙方协助甲方为购房者办理解除抵押手续。郄桂敏与冠信公司在2003年3月签订了案涉冠信公寓房屋买卖合同，一审法院于2012年1月由轮候查封转为查封，故二审判决认定郄桂敏与冠信公司在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同，有事实依据，并无不当。郄桂敏支付购房款128536元后，陆续就案涉房屋交付了电梯费、供暖费、物业费等费用，办理了燃气使用证并实际装修入住。郄桂敏名下虽有两处房产，但两处房产《房屋电子登记（簿）查询证明》显示房屋用途为商业。宏久红公司并未举示证据证明郄桂敏名下上述两处房产属于用于居住的房屋。虽然郄桂敏已支付的购房价款未超过合同约定总价款的百分之五十，但系由于冠信公司停业及冠信公司与中国建设银行沈阳皇姑支行履行合同产生纠纷等原因使得郄桂敏一直无法办理按揭贷款手续支付剩余购房款。二审法院基于郄桂敏对未继续支付购房款不存在过错及对购房者生存权益的维护，认定郄桂敏不应承担已付价款未超过合同约定总价款百分之五十的不利后果，并认定郄桂敏符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的情形，认定事实及适用法律并无不当。”

五、消费者对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。

辽宁省高级人民法院在交通银行股份有限公司辽宁省分行、廖凤华执行异议之诉二审民事判决书【（2019）辽民终690号】中认为：“《执行异议和复议规定》第二十七条虽然在法条的前半部规定‘申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持’，但是在该法条的后半部同时还作出了‘但法律、司法解释另有规定的除外’的但书性规定。表明法条的前半部规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《优先受偿权问题批复》）规定‘一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权’，表明依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，建筑工程承包人所享有的工程款优先受偿权就优于商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押而产生的优先受偿权。换言之，商业银行向开发商贷款时对在建工程设定的抵押权优先受偿权在遇到工程承包人为取得工程款而依据合同法享有的优先受偿权时，就不再具有排他性的优先权。此即为《执行异议和复议规定》第二十七条后半部规定的法律、司法解释另有规定的其他情形。同时，在该《优先受偿权问题批复》还作出了另一项规定，即‘二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’，此规定表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而依据合同法享有的优先受偿权比商业银行因向开发商贷款对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更大优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。”

六、在破产程序中，即使买受人支付房款未过半，其主张的权利仍是一种生存权，生存权优先于经营权并受到法律保护，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

江苏省南通市通州区人民法院在南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书【（2014）通民初字第1064号】中认为：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还规定‘消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’。本案中第三人刘菊与被告签订商品房买卖合同，由于施工过程中设计变更减少所购商品房面积而减少价款，第三人刘菊所缴购房款已过半，因此原告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该买受人。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中，且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商将自身债务转移给消费者，这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定，也有失公允。况且未达到支付过半购房款的第三人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥。综上，未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。”

 

本文来源：李明君  法务之家。